Caro lettore,

chiunque fa impresa sa quanto sia importante – vitale è il termine adatto – rimanere continuamente aggiornati in merito al contesto in cui la propria impresa si muove.

Ciò vale con particolare forza nel settore immobiliare, dove la precisione nell’analisi dell’ambiente attuale ma soprattutto dello scenario futuro è determinante per la riuscita del proprio investimento.

In questo senso, in relazione alle città brasiliane di portata media e piccola, è sicuramente d’aiuto – almeno a livello macro – il sondaggio realizzato dalla società di consulenza Prospecta Inteligência Imobiliária, relativa al secondo semestre del 2015 e pubblicato sulla rivista brasiliana “Exame”, che ha analizzato tutte le 5.553 città brasiliane inferiori al milione di abitanti, e il 99% dei comuni brasiliani.

 

Il mercato immobiliare oggi: sempre vivace ma la ricerca dell'opportunità dev'essere mirata

Dallo studio emergono due elementi.

Innanzitutto il mercato immobiliare brasiliano non è affatto saturato a livello generale.

L’aumento di reddito della popolazione brasiliana ha provocato un boom immobiliare, dovuto all’inclusione delle classi sociali meno favorite nel mercato. Mentre – per effetto dell’allineamento delle condizioni di credito, impiego, aumento del reddito, interessi e inflazione controllata – una fetta crescente di popolazione ha iniziato a comprare immobili, gli agenti immobiliari hanno cominciato ad offrire prodotti in modo disordinato.

Il risultato è stato una mancanza di pianificazione, che ha prodotto movimenti di offerta concentrati in alcune regioni, generando superofferta e aumento di stock. Insomma, le località più “calde” sono state quelle più di mira degli investitori e con tanti players guardando gli stessi posti, la riduzione di opportunità in quei medesimi luoghi è stata una conseguenza naturale e ovvia.

Ecco perché lo studio non ha volutamente incluso nel ranking le città più popolose, che in genere sono quelle più prossime al livelo di saturazione, proponendosi invece di evidenziare le regioni che presentano oggi una crescita latente, ossia quelle minori (città e municipi sotto il milione di abitanti).

Il secondo elemento che emerge dallo studio di fatto è una conseguenza del primo. Oggi in Brasile gli investimenti immobiliari di facile guadagno non sono più così a portata di mano come nel passato: le condizioni sono mutate e – pur essendo il mercato brasiliano sempre vivace e con un deficit abitativo significativo – gli investimenti vanno intrapresi con maggior cautela.

In particolare, Cristiano Rabelo, direttore di Prospecta, afferma che le possibilità di investimento del mercato brasiliano sono ancora molte, ma ora l’investitore, oltre a identificare aree ad alto potenziale di attrazione, deve anche analizzare il tipo di proprietà che ogni luogo richiede. Oggi "non c'è più quel movimento di ‘mandria’ dove un investitore aveva successo e quelli che lo seguivano ottenevano anch’essi un guadagno. Oltre a comprendere dove è interessante investire, oggi gli investitori hanno bisogno di capire che cosa la domanda richiede. Chi esegue questa operazione di analisi può trovare molti oceani azzurri".

In altre parole, se prima era sufficiente surfare sull’onda del boom immobiliare per ottenere buoni rendimenti, oggi le circostanze mostrano che l’identificazione di opportunità che pure continuano ad esserci richiede tuttavia uno sforzo aggiunto.

 

Metodologia: l’identificazione di opportunità attraverso l’analisi della domanda (anziché dell’offerta)

Mentre la maggioranza degli studi utilizza il valore medio per metro quadrato per presentare il potenziale di una regione (offerta), concentrando l'attenzione sulle caratteristiche delle proprietà offerte, Prospecta ha valutato l'attrattività delle città a partire dalla domanda.

Osservando l'offerta, l'analisi considera dati relativi a fatti che sono già avvenuti, mentre analizzando la domanda è possibile osservare quello che è in arrivo.

Insomma, invece di analizzare il prezzo medio degli immobili e altre informazioni relative alle unità già offerte, l’indicatore impiegato da Prospecta analizza chi si trova dall’altra parte della catena, cioè i consumatori, evidenziando le regioni del Paese le cui popolazioni hanno più possibilità di acquistare prodotti immobiliari nel futuro prossimo.

Ecco allora che tra gli indicatori utilizzati da Prospecta si evidenziano innanzitutto il reddito e il livello d’istruzione.

Il primo mostra in via diretta se la popolazione della città ha la capacità finanziaria per acquistare immobili. Il secondo, allo stesso modo, mostra – seppur indirettamente – che la città ha una popolazione che tende ad avere livelli più elevati di reddito.

Inoltre per riflettere i cambiamenti provocati dall’attuale congiuntura economica sul mercato immobiliare, sono state inserite anche variabili come l’aumento della disoccupazione (he incide sulla capacità d’acquisto della popolazione locale) e il numero di finanziamenti immobiliari contrattati (dato che quanto maggiore ne è il volume, minore è lo spazio per nuovi acquisti).

Un altro dei fattori considerati è la valutazione dei movimenti migratori delle città, che ha una forte correlazione con l'aumento del consumo di prodotti immobiliari.

Lo studio dunque è un ottimo strumento utile tanto alle imprese che cercano di investire in progetti immobiliari, quanto per investitori che cercano le migliori città per comprare un immobile con l’obiettivo di ottenere buoni rendimenti.

In ogni caso l’indicatore (che - ricordiamo - si basa sulla domanda) non deve essere l’unico criterio adottato per la decisione di investimento. Esso sintetizza che esiste un mercato attraente dal punto di vista della commercializzazione, ma è necessario analizzare se il luogo possiede un’offerta adeguata per il tipo di prodotto che la città necessita.

 

Le città con il maggior livello di attrattività immobiliare

Oltre a presentare una nota che definisce in quale posizione la città si trova nel ranking, l’indicatore mostra anche il potenziale della città conforme al tipo d’immobile, diviso in tre categorie: alto, medio e basso livello.

A ognuno di questi tre livelli è attribuita una classificazione, che va da “pessimo” a “ottimo”. Ad esempio São Bernardo do Campo, che è la città lider del ranking, ha un ottimo potenziale per i tre livelli di immobili. Mentre Belford Roxo, nello Stato di Rio de Janeiro, ha un ottimo potenziale per opere di basso e medio livello, ma per immobili di alto livello il suo potenziale è classificato “regolare”.

Dato che le variabili in questione sono focate sulla domanda dal punto di vista delle persone fisiche, lo studio si concentra principalmente sugli immobili residenziali.

São Bernardo do Campo, nello stato di San Paolo, Natal, capitale di Rio Grande do Norte, e Niterói, nello stato di Rio de Janeiro, sono le tre città più attraenti del mercato immobiliare brasiliano, secondo lo studio realizzato dalla Prospecta, che identifica i comuni con maggiore potenziale per chi investe in immobili.

Di seguito le prime venti posizioni della classifica stilata dalla società Prospecta Inteligência Imobiliária:

1º posto: São Bernardo do Campo (SP)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,787
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	29%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	7

 

2º posto: Natal (RN)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,765
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	33%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	6%

 

3º posto: Niterói (RJ)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,764
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	25%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	11

 

4º posto: João Pessoa (PB)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,738
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	33%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	6%

 

5º posto: Santo André (SP)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,727
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	30%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	8

 

6º posto: Florianópolis (SC)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,725
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	32%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	9

 

7º posto: São José dos Campos (SP)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,715
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	33%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	7

 

8º posto: Uberlândia (MG)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,713
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit habitacional	42%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	6

 

9º posto: Santos (SP)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,705
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	32%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	9

 

10º posto: Campo Grande (MS)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,703
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	34%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	6

 

11° posto: Osasco (SP)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,700
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	33%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	6

 

12º posto: Aracaju (SE)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,697
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	33%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	6

 

13º posto: Ribeirão Preto (SP)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,692
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	35%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	8

 

14º posto: Sorocaba (SP)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,683
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	30%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	6

 

15º posto: Vitória (ES)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,675
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	30%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	10

 

 16º posto: Contagem (MG)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,672
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	30%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	5

 

17º posto: Joinville (SC)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,668
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit habitacional	26%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	6

 

18º posto: Londrina (PR)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,665
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	37%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	7

 

19º posto: Teresina (PI)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,662
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	21%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	5

 

20º posto: São José do Rio Preto (SP)

Punteggio nel ranking (P2I - Lead)	0,632
Potenziale per investire in immobili di alto livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di medio livello	Ottimo
Potenziale per investire in immobili di basso livello	Ottimo
Déficit abitativo	38%
Quantità media di salari mininimi della popolazione	6

                         

Ed ecco  le successive venti posizioni (dal 21° al 100° posto)

21º lugar: Vila Velha (ES)

22º lugar: Caxias do Sul (RS)

23º lugar: Maringá (PR)

24º lugar: Cuiabá (MT)

25º lugar: Juiz de Fora (MG)

26º lugar: Nova Iguaçu (RJ)

27º lugar: Duque de Caxias (RJ)

29º lugar: Porto Velho (RO)

30º lugar: Jaboatão dos Guararapes (PE)

31º lugar: Piracicaba (SP)

32º lugar: Palmas (TO)

33º lugar: Feira de Santana (BA)

34º lugar: Olinda (PE)

35º lugar: Diadema (SP)

36º lugar: Serra (ES)

37º lugar: São Caetano do Sul (SP)

38º lugar: São José (SC)

39º lugar: Macapá (AP)

40º lugar: Aparecida de Goiânia (GO)

41ºlugar: Barueri (SP)

42º lugar: Bauru (SP)

43º lugar: Blumenau (SC)

44º lugar: Santa Maria (RS)

45º lugar: Uberaba (MG)

46º lugar: Mogi das Cruzes (SP)

47º lugar: São João de Meriti (RJ)

48º lugar: Taubaté (SP)

49º lugar: Betim (MG)

50º lugar: Campos dos Goytacazes (RJ)

51º lugar: Carapicuíba (SP)

52º lugar: Franca (SP)

53º lugar: São José dos Pinhais (PR)

54º lugar: Mauá (SP)

55º lugar: Taboão da Serra (SP)

56º lugar: São Vicente (SP)

57º lugar: Santana de Parnaíba (SP)

58º lugar: Belford Roxo (RJ)

59º lugar: Cotia (SP)

60º lugar: Presidente Prudente (SP)

61º lugar: Novo Hamburgo (RS)

62º lugar: Parnamirim (RN)

63º lugar: Canoas (RS)

64º lugar: Ananindeua (PA)

65º lugar: Sumaré (SP)

66º lugar: Jaraguá do Sul (SC)

67º lugar: Cascavel (PR)

68º lugar: Valinhos (SP)

69º lugar: Praia Grande (SP)

70º lugar: Rio Branco (AC)

71º lugar: Camaçari (BA)

72º lugar: Itajaí (SC)

73º lugar: Paulista (PE)

74º lugar: Balneário Camboriú (SC)

75º lugar: Indaiatuba (SP)

76º lugar: Suzano (SP)

77º lugar: Sete Lagoas (MG)

78º lugar: Petrópolis (RJ)

79º lugar: Anápolis (GO)

80º lugar: Ipatinga (MG)

81º lugar: Americana (SP)

82º lugar: Volta Redonda (RJ)

83º lugar: Parauapebas (PA)

84º lugar: Ponta Grossa (PR)

85º lugar: Montes Claros (MG)

86º lugar: São Leopoldo (RS)

87º lugar: Boa Vista (RR)

88º lugar: Marília (SP)

89º lugar: Ribeirão das Neves (MG)

90º lugar: Pelotas (RS)

91º lugar: Lauro de Freitas (BA)

92º lugar: Guarujá (SP)

93º lugar: Nilópolis (RJ)

94º lugar: Mossoró (RN)

95º lugar: Divinópolis (MG)

96º lugar: Campina Grande (PB)

97º lugar: Caruaru (PE)

98º lugar: São Carlos (SP)

99º lugar: Valparaíso de Goiás (GO)

100º lugar: Rio Fortuna (SC)

 

* Fabio Moro è fondatore e titolare della BSO Brasi (info@bsobrasil.com.br)